社會

「補貼置業計劃」是雙重優惠?/阮穎嫻

王于漸教授提出全新的「補貼置業計劃」(下稱「計劃」)引起公眾討論。身為報告撰寫人之一,我與王教授和團結香港基金的研究團隊已就計劃討論多次,當中包括一些公眾提出的疑問。在此想講清楚其中一個公眾關心的問題——公屋住戶已經有政府資助,為什麼要給他們雙重優惠呢?

住50年公屋等於送出800萬

首先,公屋住戶本身已享有資助,現時公屋單位每月平均租金為1700元,平均住戶人數為2.8人,人均居住面積為13平方米【註1】;以3人家庭住39平方米(420平方呎)的單位為例,現時九龍私人樓宇平均每平方米租金為367元【註2】,420呎的單位市值租金約14300元。即是說,每月政府資助這個家庭12600元;假設住戶住50年,撇除物業升值、物價波幅和利率等問題,政府賬面資助接近800萬元,更不要說很多人把公屋加名一代傳一代。

這些興建公屋的地,本來可以用來拍賣,為庫房帶來收入,現時的價值卻鎖死在公屋裏得不到釋放,政府還要倒貼管理和維修費用。

「先租後買計劃」的目的是幫助一些現時無能力供私樓,但隨着收入增加、後來想置業的住戶能達成置業的願望。舉例說,一個市價400萬元的單位,若住戶願意付五成樓價,即200萬元,分30年供,5%首期,利率在2.5至4%之間浮動,供款一個月約為7500至9000元左右。現時公屋約有35%住戶收入超過20000元【註3】,有能力供樓,可見在新公屋裏實行,隨着時間推移,也漸漸有更多住戶有能力做到。想買新樓的也可申請類似居屋的「補貼出售」單位,不過若樓價長遠上升,定價可能會比自住公屋高;至於供不起的住戶永遠可以繼續租住公屋,與現時無分別。

這不是一個短期措施,而是藉着改變公營房屋制度長遠地收效。至於為什麼不把現有公屋也納入計劃裏,那是因為變動需要時間去調節,如果市民歡迎,逐步擴展到舊公屋亦無不可。

計劃收回部分公屋成本

有中產說,為什麼我交稅,還要資助公屋戶買樓?首先,公屋戶的租金相對於供款只是零頭,納稅人年年犧牲賣地進賬,把靚地變成公屋,成本永遠也收不回來。「計劃」是以住戶的供款贖回部分建屋和地價成本,交換的條件是財富升值的機會。

400萬元的樓,住戶供滿200萬元,再補價200萬元加上利息,就能拿到私人市場出售。政府補貼公屋住戶800萬元,最終收回400萬元;住戶是否有賺,視乎市場價格波幅而定。即使住戶放售,也不會對私人市場樓價有太大影響,因為人始終要地方住,在樓換樓的情況下,需求不會一時增加,影響樓價的最大因素還是經濟環境和房屋供求。

多方得益 無人受損 何樂而不為

政府不用無限補貼,收回的資源可作其他用途;住戶有升值機會,不用被公屋鎖在原區,可以搬到較理想的地點方便返工返學,照顧家人,還可以促進房屋流轉,提升市場效率,一舉四得;這樣做也不影響其他市民利益,達到經濟學的柏雷多效益(Pareto efficient)——在無人受損的情況下某些人得益,所以社會整體得益大了。

某些中產詬病的是,「計劃」建議補價不隨市價上升,明益新公屋業主。未補樓價隨市價上升的後果,就是非常少人願意補價,居屋至目前為止只有22%業主願意補價,「租者置其屋」少到只有1%【註4】。業主不補回餘下的200萬元,政府一個崩都收不到,雖然是所謂比較「公平」,但對社會房屋流轉的效益與政府收回樓價沒有太大幫助,以利害角度計算,是得不償失。

不過,根據黃子華的「魚蛋論」,雖然我沒有少一粒魚蛋,但別人同樣的一串魚蛋多了一粒導致我不快,所以也請魚蛋檔收回別人多出的一粒,這種心態的人比比皆是。區家麟說:「這個世界無所謂政府錢,政府錢就是納稅人的錢。」他們忘記了,政府收回成本,其實也是自己收到錢了。

解決方法,就是加入對沖機制,政府寧願收不到全數,都好過收不到一毫子。改善現時補價機制的方法,有鎖定於原價、補入住年份至補價年份的平均價、折扣價等等。折扣較大的,住戶補價比較容易;折扣較小的,住戶補價比較困難,補價宗數減少,因此政府收回的樓價總額不一定增加,最佳的折扣如何決定,由公眾討論。

長期補助與一筆過補助的取捨

換個角度看,如果在他們付出首期的一刻,除了銀行借出售價200萬元的95%外,政府也借出未補樓價的另外200萬,銀行貸款限時歸還,政府的則無期限,不過要加利息,並要補足價才能轉售,等同開始時一次過借400萬元,先還200萬元,其餘200萬元再計,除非有打折,否則收足市價利息的話也不算補貼。

情況類似父親有兒子搵錢不多,與其月月貼錢,不如一次過借兒子一筆錢買樓,但樓不能賣,以後兒子自力更生,生生性性,有錢還清時層樓就轉兒子個名。

總結大家對「計劃」所謂「公平性」的疑問,其實更準確的問題是,究竟納稅人出錢出地養公屋,還是藉着補貼出售公營房屋讓政府能收回部分成本?哪一個方案較公平,對社會效益較大?

註1:房委會資料http://www.housingauthority.gov.hk.eproxy2.lib.hku.hk/linear/tc/index.html?url=/b5/

註2:差餉物業估價署2015年6月數據

註3:2011年人口普查

註4:運輸及房屋局資料

分類:社會

1 reply »

  1. Thanks in providing a detailed analyzed account on how the scheme should work. I cannot understand why it has taken such a long time since the govenment subsidized housing and home ownership schemes to come up with the latest thinking. For too long the residents have been classified as low family or high income without examining the details within. We have therefore over the years many forum discussions, committees set up attempting to address and possibly alleviate the poverty sector.

    While the proposed scheme has the additional benefits to release financial resource for the governement to do other tasks, we should also review and focus on the equity of the exisiting subsidized low cost housing scheme to ensure the system is sustainable and not expecting the taxpayers to heavily subsidizing the low income residents, some of whom may be in the system for at least two generations and may actually be able to afford the living units in the market but still keep the public housing units.

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