社會

德國買樓奇譚/郭智嘉

香港人來到德國,少不免跟德國人講買樓。以前在中型城市做學生,清一色都是租公寓的;現在成了打工仔,加上德東人偏向早婚(二十五歲前成家立室是典 型)而本地樓市極度平穩(或低迷),買樓成了一個有趣的話題。本文純粹是主觀觀點,另外情況也就地域因素而有別,筆者無法就德國地產市道下定論,不過可以 讀者分享一下一些有趣個案。

大城市:樓價飇升

最近往柏林一走,探訪了兩個好朋友K和B。

K去年因病需回柏林治療,搬到市郊的湖區老家休養。於是她就請我到她家後花園BBQ。柏林有好幾個湖區,湖畔酒店多的是,不過由於只有市鐵(S- Bahn),交通當然不及有地鐵和電車的市區。不過她告訴我在DDR(東德民主共和國,就是共產東德啦)時期,不少秘密警察高幹都住在這一區。兩德統一後 東柏林百廢待興,她那在美資公司工作的父親就用廉價買下這家房子。

那她住的算是高級住宅區吧。「真的在湖邊那些更貴啊。」她說:「不過因為建新機場(指柏林-布蘭登堡機場,搞了十年都未起好,已被傳媒列為「德國八大假大空工程」之首),這邊的樓價開始上升。如果我們賣了這屋子,在同區也不一定買到同樣的屋子呢。」

我笑:「這個機場幾時起好都成問題喎。」

K說:「你知N現在紐倫堡,前年結了婚,今年老婆生了孩子,於是就買樓了。四房公寓,五十萬歐元(約五百萬港元),貴死了。」

「在我家香港,五十萬才買到一個四、五十平方米(約五百呢)小單位啊。」

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紐倫堡四房千呎新樓盤,賣320萬港元。圖:immoscout24.de

B六十多歲,在香港退休後回老家柏林繼續研究工作。後來每年旅行路過柏林都會探望她,幾乎是我的「德國老媽」。她原本住在柏林東Prenzlauer Berg的小公寓。年前再搬到施普雷河(Spree)對岸的Kreuzberg的一個新建的小屋苑。

其實Prenzlauer Berg也算是旺區,周遭有很多咖啡室和小店,是新興的「潮」區。怎麼要搬屋?「對啊,不過就是因為這個原因,周圍越來越多人。你知我很怕吵的。後來聽見有這個屋苑的計劃,覺得很有意思,於是就搬過來了。」

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Kreuzberg 700呎三房單位,賣250萬港元。

「在德國很少聽見有人買屋苑公寓的。」

「其實這是一個概念屋苑,業主全都是單身女性──獨身、離婚、寡婦都無所謂。業主組織會定期辦一些活動,例如遠足等,讓大家互相了解支持。另外屋苑也有一兩個單位用作短期出租,讓住客有人探訪時申請租用。」

「聽起來就是我們說的『姑婆屋』。」我說。於是B問了一堆『姑婆屋』的問題。

聽完我的解釋後,她像發現新大陸一樣:「對呀,就是『姑婆屋』。」

「那你賣了旺區舊樓來買新區新樓,有賺嗎?」

「沒有,幾乎要倒貼。」她淡淡的說:「越來越多外地人(指的不單是外國人,還有從其他城市搬來柏林工作的人)搬到Prenzlauer Berg,無疑令樓價貴了,但還不是香港的級數啦,因為本來這裡的樓價都偏低。而這家『姑婆屋』是新樓(而且有電梯),自然又比舊樓貴一點。結果打了個 和。」

中型城市:買屋和租樓

個人經驗,基本上當德國人結了婚開始家庭計劃時,就會想一下到底買屋定繼續租樓。據統計顯示,只有三分之一的德國家庭是住在自置物業的。之前在雷根 斯堡(Regensburg)讀德文時,朋友都說市中心無可能買樓,因為住宅的大業主要不就是天主教會,要不就是17世紀靠驛站起家的本地末代貴族 Thurns und Taxis。而拜羅伊特(Bayreuth)的情況也是差不多,不過沒有末代貴族,市政府倒是大業主。

自置物業的話,就要看市郊有沒有新的住宅區計劃。通常政府會宣布推出新的住宅用地,然後有興趣的可以買地建屋。大學時代有個研究生朋友結了婚,就在市郊買了屋──準確點說,是買了地,然後找承建商起屋,不過他買的就是標準格式的兩層有露台的樣辦屋就是。

至於出售式公寓呢,在中小型城市買公寓的情況比較罕見。即使是結婚有小孩,在南德二三線城市(即不是慕尼黑München、紐倫堡Nürnberg 或斯圖加特Sttugart之類的大城市)市區租個三房公寓大概每月只須港幣5000-6000元租金,而在市郊買地建屋也不過是幾百萬港幣。換言之買屋 的成本大概是二十到三十年的租金總和。故此決定買屋其實就是流動(例如工作需要) vs 定居(如果長輩家人都在同區,則機會更大)的考慮。

小城市:大把屋,你買唔買?

去年起因公來到薩克森邦(Sachsen)某小鎮,因緣際遇結識了幾個小康朋友。W和N是幾年前結了婚的同性伴侶,家族在本市經營咖啡店已經過五十 年;S的父母在共產年代在車站開了個小食堂,圍牆倒塌後父親看準機會,買了一棟前貴族大宅修建成酒店。吃飯聊天時講起我要寫關於本地樓市的文章,幾個人就 七嘴八舌熱心「提供資料」。

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一層七房大宅,售35萬港元。圖immoscout24.de

S和他老爸可說是熱衷買屋的一族。酒店在1998年開業,十年前再買下對面街的物業裝修成別館。「老爸最近又買了酒店相鄰的物業。我和老媽都說: 『你又買屋?』他說那幢房子不算太殘,裝修成本不大,完工後可以把公寓出租,後院平整好了還可以給酒店用來搞戶外婚宴。」S說。酒店隔鄰樓高三層,每層四 五間房,還有個後花園。

W插了把嘴:「你老爸倒像玩『大富翁』,同街買三間屋再起酒店,租金可以高一點。」

S說:「其實數起來我們也只有三幢物業而已;要數大業主,第一個還是賣家品的K家族,還有開肉店的F家族和在車站對面的V包裝物料公司,我們家排隊都未打入前五位。」

聽到這裡,突然發覺我竟然識到一個「隱形富豪」……「呃,這裡買幢物業要幾錢?」於是誠惶誠恐的問。

「這裡買屋平到你唔信。」N說:「你看酒店別館隔鄰那幢吉屋,市政府放盤求售,開價500歐元。」

「吓?」我幾乎把剛呷下的啤酒噴出來。

「無人肯買嘛,買了你拆掉再起也好,重新裝修也好,最少也要百幾萬歐元啊。」W說。

「幾百萬歐元也挺便宜啊。用來收租也不錯。」我說。

N說:「對啊,這裡能放租的話回報也相當穩定,不過就是要找到租客囉。」有時在市中心走走,到處都看到「吉屋出租」或「吉舖出租」的廣告,也就是供 過於求。400呎左右的公寓租金約港幣3000元左右。不過據說25公里外那個三線城市就有2000個單位空置待租,租金比這邊還要便宜。

「那麼你倆結婚之後不買屋?」我好奇一問。

「業主給我們的租金很便宜嘛,而且開車兜個彎就是咖啡室(即是走路三分鐘就返到工)。我們又不是一般有小孩的家庭,如果買屋的話,將來有什麼事又要搞賣屋,那不如租公寓好了。」N說。

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我轉頭問一問S:「不要說你老爸買的那種級數,如果我只要買間小屋子自住,那又要多少錢?」

「幾萬歐元左右吧。你要買屋嗎?」

「我哪有這個錢。」我說:「不過在香港這個價錢連車都未買得到。」

「你有工作啊。這裡只要你有工作就很容易做到貸款。」

「你做不到貸款嗎?你手上好像也有兩間屋啊。」我突然想起S說過他繼承了兩間祖屋──就像一般歐美家庭兩層樓那種住房。

「我只有屋,收入倒不高,借了錢我還不到呀。到時連住屋也沒有,那買樓來幹什麼?等我中了彩票再說。」S說。

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作者博客 – 德意志劉伶記事

分類:社會

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2 replies »

  1. 德國的住宅廣告不同於香港。在德國,客廳和飯廳都計入房間總數。不過房間總數不包括廚房,浴室。因此,一個四居室的公寓可能只有兩​​間臥室。

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    • 香港話有客廳飯廳,但二者之間無牆,用德國標準只算係一間房。有朋友住一房公寓,35平方米(實用面積),另有浴室(有浴缸,仲放到洗衣機)廚房,比香港好多兩房兩廳的單位還要闊落。其實房係一間,點用由你話事。:)

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